Złe doświadczenia z dzierżawcami

W dyskusji pod jednym z postów pojawiła się wypowiedź, że obecnie umowy posiadają tak mocne obostrzenia, aby chronić interesy miasta i jest to spowodowane złymi doświadczeniami z dotychczasowymi dzierżawcami. Od dłuższego czasu przyglądamy się umowom na dzierżawę/ najem obiektów fortecznych i ich realizacji. W wielu przypadkach rzeczywiście wygląda to kiepsko, ale czy wina leży wyłącznie po stronie dzierżawców? Omówimy kilka przypadków na podstawie informacji uzyskanych głównie dzięki wnioskom o dostęp do informacji publicznej.

 

Wg. stanu zadłużenia na dzień 17 września 2019 saldo zaległości np. dla ostrogu bramnego Bramy Bielany wynosiło 57 178,31 zł w tym należności zasądzone wyrokami w kwocie 18 077,94 zł i odsetki w wysokości 39 100,37 zł. Nie analizowaliśmy dokładniej umowy tego najemcy więc dokładnie nie znamy stawki wynajmu, ale trzeba naprawdę długo zalegać z czynszem aby dla nieruchomości o powierzchni działki 632 m2 i powierzchni kubatur 36,96 m2 uzbierać zadłużenie na poziomie 18 tysięcy.

 

Ale przejdźmy do większych obiektów czyli fortów.

Pierwsze umowy będące trwałym efektem „Ramowego programu ochrony i rewitalizacji zespołu historyczno - krajobrazowego Twierdzy Kraków” to dzierżawa fortu Tonie (Fundacja Janus – 2008r) i fortu Lasówka (spółka SuperService - 2009r). Dzierżawa na 30 lat, 3 letni „okres próbny”, w którym trzeba wykonać podstawowe prace jak np. wstępne udrożnienie wentylacji, inwentaryzacja architektoniczna, wstępne uporządkowanie zieleni itp. Ale jest też zapis „Dzierżawca samodzielnie i według własnego uznania podejmuje decyzje o terminie rozpoczęcia, rodzaju, zakresie i czasie trwania prac związanych z utrzymaniem zieleni i nieruchomości oraz przystosowaniem przedmiotu dzierżawy do celu użytkowania”. Kolejne umowy to fort Rajsko (Fundacja Janus - 2012r), fort Krępak (Fundacja Janus – 2012r), fort Dłubnia (Fundacja Janus – 2012r), fort Winnica (Fundacja Janus – 2012r) – dalej 30 lat dzierżawy, brak jakichkolwiek wymagań warunkujących kontynuację umowy po 3 latach i zapis o „samodzielnie i według uznania”. Kolejne na fort Skotniki (Fundacja Hipoterapia – 2014r) i fort Swoszowice (Fundacja GLORIA FORTIBUS – 2016r), dalej jest to 30 lat dzierżawy, wracają wymagania co do przeprowadzenia pewnych prac w ciągu trzech pierwszych lat. Nie ma zapisu o trzymiesięcznym wypowiedzeniu, umowę można rozwiązać jeśli dzierżawca nie spełni wymagań postawionych w trzyletnim „okresie próbnym” (jeśli takie stawiano) lub w przypadku rażącego naruszenia zapisów umowy, w tym w szczególności w przypadku nieuzasadnionej zwłoki z zapłatą czynszu za DWA pełne okresy płatności.

 

No to jak było z realizacją tych umów.

Na forcie Lasówka nie działo się praktycznie nic, obiekt niszczał. Cały czas tłumaczono dzierżawcę, że wykonał część prac (konserwacja przepustu), ale dopiero po serii artykułów w 2017 roku (po 6 latach!) ZBK wezwał dzierżawcę do uzupełnienia braków w dokumentacji, a w związku z brakiem reakcji ostatecznie wypowiedział umowę.

 

Na fortach dzierżawionych przez fundację Janus (zwłaszcza na Toniach i Dłubni) początkowo rozpoczęły się bardzo obiecujące prace, fundacja uzyskała dotacje i zwłaszcza na Toniach przeprowadziła sporo prac. Niestety nie uzyskała już kolejnych dotacji, rozpoczęte prace nie zostały dokończone, po roku 2015 nie prowadzono już praktycznie żadnych prac remontowych i zwłaszcza na forcie Dłubnia jest to przyczyną pogarszania się stanu obiektu. Do tego doszedł problem braku regulowania czynszu, po propozycji rozłożenia zaległości na raty (co zostało odrzucone przez dzierżawcę) ostatecznie ZBK wypowiedział umowy dzierżawy fortów Tonie, Rajsko i Dłubnia. Nieruchomości miały być wydane 15 czerwca 2020 roku. W okresie, gdy wypowiadano umowę fundacji Janus w przypadku tych trzech obiektów zaległości były już na poziomie 4-5 letniego czynszu! Na forcie Winnica i Krępak nie są prowadzone praktycznie żadne prace (poza okresową kosmetyką zieleni), ale nikt nie ma na to wpływu, bo „Dzierżawca samodzielnie i według własnego uznania podejmuje decyzje...”

Fort Skotniki i Swoszowice to cytowane tu przykłady, że „da się”. Ze Skotnikami były początkowo spore problemy na starcie, naszym zdaniem fundacja nie wywiązała się z wszystkich warunków progowych (rekonstrukcja dozorcówki), ale teraz prowadzone są intensywne prace na tym forcie. Swoszowice to nasza perełka i wzorzec działań.

 

Jak widać z przytoczonych przykładów nie wszystkie forty miały szczęście do dzierżawców. To oczywiście głównie ich wina, że wzięli to bez pomysłu, zaplecza, może zbyt dużo. Ale czy są jedynymi winowajcami? Czy część umów nie była zbyt ogólnikowa? Czy zapisy o „samodzielnym i według własnego uznania” decydowaniem o remontach jest właściwe? No i najważniejsze pytanie dlaczego gdy dzierżawcy ewidentnie łamali zapisy umów tak długo podchodzono do nich pobłażliwie? Do czego to doprowadziło – zaległości fundacji Janus za dzierżawę i bezumowne korzystanie z fortów Rajsko, Dłubnia i Tonie to na dzień 29 kwietnia 2021 łącznie 400 633,28 zł, dzierżawca nie wydaje obiektów, nie płaci należności za bezumowne użytkowanie, ale np. cały czas udostępnia je odpłatnie do zwiedzania. ZBK skierowało do sądu sprawy o wydanie nieruchomości, w przypadku fortu Rajsko i Barycz (rozwiązanie umowy w wyniku zmiany zarządzającego obiektem) oraz części działki Toń sprawy zakończyły się prawomocnymi wyrokami i zostały skierowane do komornika, pozostałe trwają. Jakiekolwiek prace na obiektach (także tych, które dalej dzierżawi fundacja) praktycznie nie są możliwe, bo jakie są szanse na otrzymanie dofinansowania gdy ma się takie zaległości? Zobaczymy jak długo potrwa jeszcze odzyskanie tych nieruchomości (Oleandry są złą wróżbą). Dzierżawca, który przeliczył się z możliwościami nie jest w zasadzie niczym dziwnym, takie rzeczy się zdarzają, ale dlaczego to wszystko trwa tak długo? A upływ czasu dla zabytku, który nie jest odpowiednio zabezpieczony to nic dobrego.